MWST ZEV / Nebenkosten

Details zum Beispiel

Wenn nun also ein Unternehmen A Energie von 100 kWh für 100 CHF Netto beim Lieferanten bestellt, so erhält er vom MWST-pflichtigen Energieversorger eine Rechnung für die 100 kWh Energie (100CHF Netto) + die MWST (8.1%, 8.10 CHF) von 108.10 CHF.

Das Unternehmen A bezahlt, der Energieversorger führt die 8.10 CHF an den Staat ab und behält 100 CHF für seine Leistungen ein.

Wenn nun das Unternehmen A diese Energie weiterverkaufen würde an einen Konsumenten (hier ohne Gewinn, für besseres Verständnis), bietet das Unternehmen A dem Konsumenten die 100kWh Energie wiederum zum Preis von 100 CHF dem Konsumenten an und erhebt wiederum selber die MWST, da das Unternehmen A selbst MWST-pflichtig ist.

Die Rechnung an den Konsumenten fällt also wie folgt aus:

100 kWh Energie (100CHF Netto) + die MWST (8.1%, 8.10 CHF) von 108.10 CHF.

Der Konsument bezahlt die 108.10 CHF an Unternehmen A.

Das Unternehmen A erhalt 100 CHF für die Energie und führt die MWST 8.10 CHF an den Staat ab.

Nun der wichtige Punkt:
Auf die abzuführenden Mengen der MWST, darf das Unternehmen A nun den Vorsteuerabzug geltend machen bevor es die Schulden begleicht.

Aus dem Vorsteuerabzug darf das Unternehmen A 8.10 CHF in Abzug bringen (Vorher an Energieversorger bezahlt in der Energierechnung).
Da kein Aufschlag beim Energiepreis stattfand (kein Gewinn) entspricht die Schuld aus den Verkäufen 8.10 CHF - dem Vorsteuerabzug = 0 CHF
Das Unternehmen A muss also nichts Nachbezahlen, für das unternehmen A wurden 100 CHF ausgegeben und 100 CHF eingenommen.

Der Staat hat die 8.10 CHF seit beginn auf dem Konto für die Energie und der Konsument in diesem Falle selber nicht MWST-pflichtig, damit auch nicht abzugsfähig, kann die 8.10 CHF nicht zurückfordern. Damit Bezahlt nur der Endkonsument die MWST des Produktes oder die Dienstleistung.

Alle dazwischen können die MWST jeweils zurückfordern.

Eine Mehrwertsteuerpflicht kann grundsätzlich durch die folgenden Bedingungen entstehen:

1. Umsatz aus Energie- und Dienstleistungsverkäufen des ZEV > 100'000 CHF / Jahr --> Automatische Steuerpflicht

2. Durch eine freiwillige Unterstellung des ZEV zur MWST-Pflicht (Optierung des ZEV)

In beiden Fällen muss dies beim Steueramt angemeldet werden und eine Umsatz-Steuernummer für den ZEV bezogen werden.

Trifft eines der beiden zu, so wird folgendes im Bezug auf den ZEV geschehen:

Der ZEV ist Mehrwertsteuerpflichtig:

1. Der ZEV erhebt auf alle Stromverkäufe (Netzenergie und Solar und Batteriestrom) die MWST und weisst diese auf den Rechnungen aus.

2. Der ZEV ist MWST-Vorabzugsberechtigt für Einkäufe und Dienstlsitungen im Zusammenhang mit elektrischer Energie.

3. Der ZEV muss die MWST an den Staat nach Vorsteuerabzug begleichen

Der ZEV ist nicht Mehrwertsteuerpflichtig:

1. Die Energiepreise werden zu Bruttopreisen verrechnet ohne MWST Information

2. Die Dienstleistungen und Energienebenkosten werden zu Bruttopreisen verrechnet ohne MWST Information

Details:

Die Energien werden in der Immobilie durch eine Wärmepumpe mit Warmwasserspeicher erzeugt und danach in den Immobilien verteilt.
oder
Der Fall der STWEG welche Energie einkauft und danach verteilt.

In diesem Fall ist es wichtig zu verstehen, dass nicht die Frage wichtig ist ob der ZEV MWST-pflichtig ist.

Da die Energien in der Immobilie durch Gerätschaften im Besitz des Immobilienbesitzers erzeugt wurde, stellt sich nun die Frage ob der Immobilienbesitzer MWST-Pflichtig ist.

Der ZEV rechnet diese Energien als Dienstleistung gegenüber dem Immobilienbesitzer im Mandat ab. Der ZEV muss MWST erheben für die Abrechnungsdienstleistung selbst, sofern er MWST-Pflichtig ist, nicht aber für die zu verteilenden Energien und Nebenkosten.

Der Immobilienbesitzer kann prinzipiell selber durch die gleichen Gründe MWST-Pflichtig sein:

1. Umsatz aus steuerbaren Leistungen  > 100'000 CHF / Jahr --> Automatische Steuerpflicht
   Steuerbare Leistungen sind z.B Vermietung von Ferienwohnungen oder Parkplätzen ohne Bezug zu Wohnungsmieten.
   Dienstleistungen die  selbst erbracht werden sind auch steuerbare Leistungen.
   Normale Wohnungsmieten selbst sind nicht steuerbare Leistungen.

2. Durch eine freiwillige Unterstellung der Immobile zur MWST-Pflicht (Optierung)

Die häufigste Option ist die freiwillige Unterstellung. Eine Pflicht aus Umsatz trifft eher selten ein, da die Vermietung von reinem Wohnraum keine steuerbare Leistung ist.

Optieren (Teiloptieren) einer Immobilie

Das Optieren einer Immobilie ist durch den Besitzer der Immobilie zu entscheiden. Es kann ein kluger Schachzug sein für die Vermietung von Gewerbeflächen, da die Gewerbe dann die MWST in Vorabzug bringen können.

Wird die Entscheidung zur Optierung getroffen, wird die komplette Immobilie im Besitz des gleichen Vermieters optiert und freiwillig der MWST unterstellt.

Das ist wichtig zu verstehen, weil diese nun alle Teile der Liegenschaft unter MWST stellt die diesem Vermieter gehören. Ausnahme bildet durch das Gesetz reiner Wohnraum, welcher nicht optiert werden kann.

Beispiel:

Ist das Gebäude mit 4 Einheiten (2x Gewerbefläche, 2x Wohnraum) komplett im Besitz von Besitzer A und dieser Optiert, so ist er quasi Teiloptiert für alle Liegenschaftsteile welche nicht reiner Wohnraum sind.

1. Gewerbefläche 1 --> optiert

2. Gewerbefläche 2 --> optiert

3. Wohnraum 1 --> nicht optiert, weil Wohnraum von MWST ausgenommen ist

4. Wohnraum 2 --> nicht optiert, weil Wohnraum von MWST ausgenommen ist

Für alle optierten Einheiten muss nun folgendes passieren:

• Wärme / Wasser Rechnungsbeträge Netto inkl. MWST Ausweis und Bruttobetrag
  Hier wichtig zu bemerken ist, dass die MWST sich dem MWST-Satz der Mietzinsen für alle Komponenten angleicht.
  Auch Aufwände mit reduziertem Steuersatz (2.6% für Kaltwasser) müssen nachher mit dem Normalsatz 8.1% besteuert werden.

• Nebenkosten Rechnungsbeträge Netto inkl. MWST Ausweis und Bruttobetrag

• Mietzins Netto inkl. MWST und Ausweis! (Bei der Optierung der Immobilie, stellt sich auch der Mietzins unter die Pflicht der MWST)

Für alle nicht optierten Einheiten (Wohnräume):

• Wärme / Wasser Rechnungsbeträge zu Bruttopreisen ohne MWST Ausweis.

• Nebenkosten Rechnungsbeträge zu Bruttopreisen ohne MWST Ausweis.

Der Immobilienbesitzer ist neben der Steuerpflicht nun aber auch MWST-Vorabzugsfähig für alle Leistungen die die optierten Liegenschaftsteile betreffen, nicht aber für die nicht optierten.

Tritt der ZEV im Mandat als Dienstleister für die Wärme / Wasser und Nebenkosten auf ist folgendes Wichtig:

• Auf der Rechnung an den Mieter muss klar ersichtlich sein, dass die Rechnung in Vertretung des Vermieters erstellt wurde.
  Wird dies nicht klar ausgedrückt, so gilt der Rechnungsversender als Rechnungssteller. Da dann die Rechnungen für Miete und Nebenkosten nicht vom gleichen Rechnungssteller kommen würden, verfällt der Anspruch auf MWST Befreiung für die Wärme / Wasser und Nebenkosten, da Sie nicht mehr als Teil der Miete angesehen werden!
  
  Ein Hinweistext: Rechnungstellung und Versand in Vertretung Ihres Vermieters XXXXXXXXXX
  Ist der Vermieter Steuerpflichtig mit Angabe der MWST-Nummer des Vermieters.